invertir en REITs

¿Merece la pena diversificar con REITs la cartera?

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¿Consiguen los REITs dar un plus de diversificación a nuestras carteras?. ¿Es posible que añadir REITs a una cartera la haga más eficiente y consistente?. En definitiva, ¿pueden los REITs reducir la volatilidad de la cartera y a la vez aumentar su rentabilidad esperada?.

En este artículo vamos a ver si tiene sentido añadir REITs a una cartera indexada compuesta por acciones y bonos o, si por el contrario, no merece la pena.

La diversificación de la cartera 

A la hora de construir nuestra cartera indexada, la decisión más importante que tenemos que tomar es la diversificación de nuestro capital entre activos arriesgados y activos conservadores. Dependiendo de esa división, nuestra cartera tendrá un determinado riesgo y rentabilidad esperada.

La forma más simple de diversificar una cartera es dividir nuestras inversiones en dos tipos de activos: acciones, para la parte arriesgada, y bonos, para la parte conservadora.

De esta forma, con un fondo de renta variable indexado al MSCI World y otro de renta fija gubernamental de países desarrollados ya estaríamos accediendo a una cartera simple, sencilla y suficientemente diversificada.

Sin embargo, existe un activo, que por sus características y composición, podría servir de complemento para diversificar la parte arriesgada de la cartera: los REITs. Pero antes de entrar a valorar si consiguen dar un plus de diversificación a la cartera o no, vamos a ver qué es eso de los REITs.

Qué son los REITs

Los REITs son empresas y sociedades que se dedican a la inversión inmobiliaria y que emiten acciones que cotizan en bolsa. Estas empresas invierten en inmuebles ya sean pisos, centros comerciales, garajes,.. y obtienen beneficios del alquiler y la venta de los mismos. Son la forma más sencilla y simple que tenemos los pequeños inversores de invertir en el mercado inmobiliario.

Los REITs son considerados un buen instrumento para protegernos de los periodos de inflación. Esto es debido a que tanto las valoraciones de los inmuebles como sus correspondientes alquileres suelen aumentar cuando el nivel general de los precios aumenta.

Ventajas de invertir en REITs Vs comprar un inmueble

Invertir a través de REITs tiene una serie de ventajas con respecto a invertir comprando nuestro propio inmueble:

  • Escasas barreras de entrada: Comprar una casa como inversión requiere una gran cantidad de dinero. Sin embargo, podemos comenzar a invertir a través de REITs con muy poco dinero. Al ser acciones, el pequeño inversor tiene la posibilidad de invertir en inmobiliario sin tener que comprar un inmueble.
  • Liquidez:  A los inmuebles se les considera activos poco líquidos. Esto es debido a que la venta de un inmueble puede llegar a ser un proceso largo y tedioso. En caso de necesitar dinero urgentemente, hay muchas posibilidades de que no podamos venderlo en semanas, meses e incluso, en algunos casos, hasta años. En cambio, cuando invertimos a través de REITs, la liquidez es casi inmediata. ya que la inversión es a través de acciones cotizadas en bolsa.
  • Diversificación: Cuando compramos un inmueble somos propietarios de un activo inmobiliario. Cuando compramos una participación de un fondo o ETF que invierte en REITs, nos convertimos en propietarios de una pequeña porción de miles de activos inmobiliarios.
  • Ahorro de tiempo: Ser propietario de una casa alquilada puede hacernos perder cantidades ingentes de tiempo a la vez que darnos un sin fin de quebraderos de cabeza: averías de electrodomésticos, goteras, peleas con los seguros,., Los REITs, al ser gestionados de manera profesional no requieren que dediquemos nada de tiempo por nuestra parte a la resolución de esos problemas.

Ahora que ya tenemos una idea de lo que son los REITs y de las ventajas que obtenemos cuando invertimos a través de ellos, vamos a adentrarnos en el motivo principal del artículo: ¿Tiene sentido añadir un pequeño porcentaje de REITs a una cartera indexada de acciones y bonos?

Lo que dicen los más grandes Bogleheads sobre invertir en REITs

  • John Bogle: Según el padre de la filosofía boglehead, un inversor debería invertir en la totalidad del mercado y no sobreexponerse a ningún sector. Si aun así, el inversor decidiera sobreponderar REITs, Bogle argumenta que no debería pesar mas del 10% del portafolio.
  • Rick Ferri: Según Rick, la propiedad inmobiliaria tiene una representación menor en el mercado de valores que en la economía general. En un artículo en el Wall Street Journal, Rick Ferri dice lo siguiente: “Filosóficamente, ¿Queremos invertir en el mercado de valores o invertir en la economía?. Creo que la mayoría diría que prefiere que su cartera se parezca a la economía”.                                                                                                                            Por otro lado, en su libro “All About Asset Allocation” Rick Ferri explica que las rentabilidades de los REITs y las acciones han sido similares históricamente pero que las correlaciones entre estos dos activos han sido variables alternando periodos de alta y baja correlación. Rick recomienda invertir en REITs, aunque no más del 10% del valor de la cartera.
  • William Bernstein: En su magnífica obra “Los cuatro pilares de la inversión”, Bernstein considera que solo hay 2 clases de activos que por su descorrelación merezcan la pena incluirse en una cartera de acciones y bonos: REITs y acciones de metales preciosos. De estos dos, su favorito son los REITs dada su rentabilidad histórica (similar a las acciones) y su expectativa de rentabilidad futura .Sin embargo, debido a su alta volatilidad, Benstein aconseja que los REITs no representen más del 15% de los activos de riesgo de la cartera.
  • Otros autores de renombre fieles a la filosofía de inversión de John Bogle, como son Burton Malkiel, Jonathan Clements o Larry Swedroe también ven con buenos ojos diversificar la cartera añadiendo un pequeño porcentaje de REITs.

Correlaciones de los REITs con las acciones y con los bonos

Parece ser que una de las principales razones para añadir REITs a la cartera es que pueden proporcionar una buena diversificación ya que no están correlacionados con las acciones y los bonos.

No es que no me fíe de los expertos, de hecho, los mencionados arriba son una de las grandes fuentes de sabiduría de las que bebo. Pero ya que tenemos a nuestro alcance la herramienta Portfolio Visualizer, he decidido hacer mis propias comprobaciones y confirmar esa descorrelación de los REITs con las acciones y los bonos de la que hablan la mayoría de los expertos y que tanto suele favorecer a la diversificación de una cartera.

El periodo escogido para hacer la comprobación ha sido, simple y llanamente, los últimos 20 años, del 01/01/1999 a 31/10/2019

Pero, antes de mostrar los datos, ¿Cómo se interpreta el coeficiente de correlación?.

El coeficiente de correlación tiene una horquilla que va del +1 al -1. Una correlación igual a +1 significa que ambos activos tienen una sincronización perfecta, es decir, suben y bajan a la vez. Una correlación igual a 0 quiere decir que ambos activos suben y bajan indistintamente. Finalmente, cuando la correlación es igual a -1 significa que los activos se mueven en direcciones perfectamente opuestas, cuando uno sube el otro baja.

Y ahora si, aquí tienes los resultados.

REITs/Acciones

correlación REITs y acciones

 

grafico correlacion acciones y REITs

El coeficiente de correlación de los REITs con las acciones en los últimos 20 años ha sido de 0,59. En el gráfico podemos observar como la correlación entre ambas clases de activos ha ido variando a lo largo de estos últimos 20 años. Hemos tenido periodos de baja correlación, sobre todo durante la crisis de las punto com (2000-2002). Pero también hemos tenido periodos de alta correlación, principalmente entre 2008 y 2013.

REITs/Bonos

correlación REITs y bonos

 

grafico correlación bonos y REITs

El coeficiente de correlación entre los REITs y los bonos ha sido de tan solo 0,19. El beneficio de esta correlación tan baja es que unir ambas clases de activos en la misma cartera puede ayudar a reducir la volatilidad.

Añadiendo una pizca de REITs a la cartera

Acabamos de ver como en las dos últimas decadas ha habido una correlación baja entre REITs y bonos. Por otro lado, durante el mismo intervalo de tiempo, la correlación entre REITs y acciones ha intercalado periodos de baja y alta correlación.

Ahora vamos a ver si con esas correlaciones hubiéramos logrado un portafolio más eficiente durante los últimos 20 años añadiendo un pequeño porcentaje de REITs a una cartera compuesta por acciones y bonos. Para ello vamos a comparar la cartera de 2 inversores.

El Inversor 1 se ha decantado por una cartera sencilla compuesta por 2 fondos. Un 60% de su capital irá destinado a un fondo diversificado que invierte en acciones. El otro 40% se asignará a un fondo de bonos gubernamentales.

El Inversor 2 opta por invertir en los mismos dos fondos que el inversor 1, pero añade uno más a su portafolio. Siguiendo los consejos de Rick Ferri, se decanta por diversificar su capital asignado al riesgo añadiendo una pizca de REITs a su cartera. Finalmente, así queda su portafolio: 50% acciones, 40% bonos gubernamentales y 10% REITs.

El siguiente gráfico muestra los resultados de ambas carteras durante los últimos 20 años.

comparativa carteras con y sin reits

rentabilidad y volatilidad cartera reits

Como vemos en los resultados, la cartera del Inversor 1 consiguió una rentabilidad anualizada de 6,39% con una volatilidad de 8,73%.

SIn embargo, el Inversor 2 (aquel que añadió REITs a la cartera) logró una rentabilidad anualizada de 6,81% con una volatilidad de 8,65%.

Conclusión: Si durante estos últimos 20 años, hubiéramos añadido un 10% de REITs a la cartera de acciones y bonos, habríamos conseguido un portafolio más eficiente. No solo habríamos logrado reducir la volatilidad, si no que además habríamos obtenido un 0.42% más de rentabilidad anual. Más rentabilidad con menos volatilidad, esto es lo que se puede llegar a obtener añadiendo una pizca de REITs a la cartera.

Que hayan salido estos resultados no es casualidad. La teoría moderna de carteras ya explica que la diversificación de la cartera en clases de activos descorrelacionados puede reducir la volatilidad y aumentar la rentabilidad esperada. Existe un estudio llevado a cabo por Gregg Fisher que confirma el poder diversificador que añaden los REITs a una cartera de acciones y bonos.

El estudio de Gregg Fisher

En su estudio, Fisher comparó los resultados históricos de dos carteras:

  • La primera cartera estaba compuesta por un 60% acciones USA y un 40% bonos USA.
  • La segunda cartera estaba compuesta  por un 52% acciones USA, 38% Bonos USA y 10% REITs globales.

Cogiendo las rentabilidades y correlaciones de los 3 activos desde Enero de 1990 a Octubre de 2014, comparo el comportamiento de las carteras en periodos de 10 años (de 1990 al 2000, de 1991 a 2001,…)

Al analizar los resultados, Fisher llego a las siguientes conclusiones:

  • En el 80% de los periodos de 10 años, la cartera con REITs logro una mayor rentabilidad.
  • En el 65% de los periodos de 10 años, la cartera con REITs fue menos volátil.

Estudio REITs

Resumen

Los REITs son la forma más simple y sencilla de invertir en el mercado inmobiliario. Ofrecen múltiples ventajas con respecto a la compra personal de un inmueble como la liquidez o la diversificación.

Una gran mayoría de autores contrastados fieles a la filosofía boglehead coinciden en que los REITs pueden ser un complemento interesante en una cartera de acciones y bonos.

El mercado inmobiliario no siempre se correlaciona con el mercado de valores. Pueden moverse juntos o en direcciones opuestas. Aun así, es imposible saber cuál será el comportamiento futuro de los REITs, pero parece ser que echando la vista atrás consiguen reducir la volatilidad y aumentar los retornos de la cartera.

Conclusión Final

Entonces, si o no a un fondo REIT en cartera.

En mi opinión, no es obligatorio pero si puede ser interesante añadirlo siempre y cuando tenga una pequeña representación en la cartera.

No es obligatorio porque con un fondo indexado al MSCI World y otro de renta fija gubernamental ya tendríamos una cartera sencilla y suficientemente diversificada (de hecho, el índice MSCI World ya incluye REITs en un 3%).

Sin embargo, para aquellos que no les importe añadir mas fondos o quieran darle un punto más de consistencia a la cartera podría ser interesante, porque (como hemos visto) añadir una pizca de REITs a nuestra cartera puede hacerla más eficiente. Perder algo de simplicidad para ganar eficiencia.

En mi caso, puedes ver en la sección del blog “mi cartera” que invierto un 10% de mi cartera de BNP en el fondo Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global AE-C.

Y tú, ¿qué opinas de diversificar la cartera indexada con una pequeña porción de REITs?. ¿Te parece que con el 3% que representan en el MSCI World sería suficiente?

 

 

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2 pensamientos en “¿Merece la pena diversificar con REITs la cartera?

  1. Germán Andrés

    Hola Víctor! La verdad hace poco descubrí el blog y esta excelente, ya leí la mayoría de los artículos!! Sigue así que con estas entradas, enseñas y le ayudas a un montón de gente (me incluyo). Gracias por tanto.
    Saludos desde Argentina.

    Responder
    1. Víctor Autor

      Muy agradecido por tu comentario Germán Andrés. Me alegro de que te resulten de ayuda los artículos 🙂

      Saludos!!

      Responder

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